Нетипові об’єкти нерухомості та податок на нерухомість: знаходимо правильне рішення

Згідно пп. 266.2.1 ПКУ об’єктом оподаткування податком на нерухомість є об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частка.

При цьому ПКУ містить наступні визначення:

• об’єкти житлової нерухомості – будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки (пп. 14.1.129 ПКУ);

• об’єкти нежитлової нерухомості – будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду (пп. 14.1.129-1 ПКУ).

Що таке «житловий фонд» пояснює Закон України «Про основні засади житлової політики». До житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

При застосуванні податку на нерухомість виникають цікаві питання стосовно т. зв. нетипових об’єктів нерухомості. Розглянемо далі окремі з них.

Що таке некапітальна споруда? Чи сплачують податок на нерухомість на неї?

Податківці звертають увагу, що вичерпний перелік об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, які не є об’єктом оподаткування податком на нерухомість визначено пп. 266.2.2 ПКУ (див. категорію 106.02 ЗІР).

Зверніть увагу: в цих нормах мовиться саме про будівлі (будинки). Будівлями в розумінні ПКУ є земельні поліпшення, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення майна, тварин, рослин, збереження інших матеріальних цінностей, провадження економічної діяльності (пп. 14.1.15 ПКУ).

Відповідно до пп. 14.1.238 ПКУ споруди – земельні поліпшення, що не належать до будівель і призначені для виконання спеціальних технічних функцій.

Нараз діє Класифікатор будівель та споруд НК 018:2023. Він дає визначення понять споруда, будівлі, житлові будівлі (будинки), нежитлові будівлі, інженерні споруди. У загальному сенсі за НК 018:2023 будівлі – це споруди. І ще НК 018:2023 зазначає: «Об’єктами класифікації є окремі споруди (будівля, дорога, трубопровід тощо). У виключних випадках класифікаційна одиниця може бути застосована до об’єкта нерухомого майна в цілому. У цій класифікації споруди поділяються на два розділи «Будівлі» та «Інженерні споруди».

Поділ на класифікаційні одиниці в межах розділів виконується перш за все відповідно до технічних характеристик споруди, які обумовлюються призначеннямспоруди (наприклад, офісні будівлі, дорожні споруди, водопровідні споруди, трубопроводи)».

Отже законодавство України не надає прямого визначення термінів «капітальна споруда» чи «некапітальна споруда». Наприклад, окремо виділяються будівлі та споруди в п. 4 Інформаційного листа Вищого господарського суду «Про Закон України «Про введення мораторію на примусову реалізацію майна» від 13.02.2002 р. № 01-8/152). Зокрема, тут зазначено: до об’єктів нерухомого майна слід відносити майно, пов’язане із землею – будівлі, споруди, квартири, підприємства (їх структурні підрозділи) як цілісні майнові комплекси, а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомого.

Ще зазначимо, що на практиці застосовують також поняття «тимчасова споруда». Однією з ознак, який вирізняє тимчасову споруду від об’єкта капітального будівництва, є їх різний правовий статус. Зазвичай, капітальні споруди будують на тривалий термін (як правило, безстроковий). Тимчасова споруда, як правило, будується на обмежений термін (зазвичай, 3-5 років, іноді – на термін до 10 і більше років).

Некапітальними (нестаціонарними) спорудами визначають будівлі та споруди, виконані з легких конструкцій, без пристрою заглиблених фундаментів та відсутності підземних споруд (наприклад, це можуть бути об’єкти дрібнороздрібної торгівлі та вуличного харчування).

З огляду на вищезазначене слід виходити з того, як класифікувати об’єкти нерухомості.  А ще взяти за увагу п.п. 5.1-5.2 ПКУ: у разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Тож слід зважати, перш за все, на пп. 266.2.1 ПКУ.

Завважимо, що податківці в ІПК від 21.04.2026 р. № 2278/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК зазначають, що у межах податкового регулювання кожен об’єкт оподаткування розглядається окремо, з урахуванням функціонального призначення, фактичного використання та інших характеристик такого об’єкта. Класифікатор будівель і споруд НК 018:2023 визначає належність об’єкта до певної категорії, що є підставою для ідентифікації його статусу як об’єкта оподаткування.

При цьому належність  будівлі до того чи іншого класу для цілей оподаткування має бути підтверджено.

Виходячи з суті вищезазначеної ІПК споруди, які класифіковані в Реєстрі будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та, зокрема, відповідно до характеристик технічного паспорту мають бетонний фундамент та стіни  (бетон/метал) дозволяють в розумінні ПКУ вважати ці споруди будівлями. А значить, є  об’єктами нежитлової нерухомості і відповідно ж об’єктами оподаткування податком на нерухомість.

Також у категорії 106.02 ЗІР знаходимо важливу інформацію. Відповідно до ст. 181 ЦКУ до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ст. 182 ЦКУ).

Державна реєстрація прав на нерухомість здійснюється згідно Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV (далі – Закон № 1952). Відповідно ч. 4 ст. 5 Закону № 1952 не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження, зокрема, на тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення.

У цій категорії ЗІР податківці наголошують, що, зокрема, тимчасова споруда у вигляді металевого гаража (без фундаменту) не вважається нерухомим майном (нерухомістю) оскільки не є капітальною будівлею та не підлягає державній реєстрації.

З усього вищенаведеного доходимо висновку: тимчасова споруда (некапітальна споруда) не є об’єктом оподаткування податком на нерухомість, адже вона не пов’язана з фундаментом, її можна перемістити та вона незареєстрована згідно Закону № 1952.

Чи оподатковують податком на нерухоме майно об’єкти незавершеного будівництва?

Почнемо з визначення терміну «незавершене будівництво». Це, зокрема:

• об’єкти, які розпочаті будівництвом і не прийняті в експлуатацію, включаючи законсервовані об’єкти (Класифікатор державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 15.03.2006 р. № 461);

• будівлі, споруди або передавальні пристрої, які фактично не експлуатуються внаслідок того, що перебувають у недобудованому стані (Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна»);

• об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства (Закон України «Про іпотеку» від 05.06.2003 р. № 898-ІV).

У відповідності до ч. 2 ст. 331 ЦКУ право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Завважимо, що Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 18.12.2019 року по справі № 916/633/19 зазначив, зокрема: об’єкт незавершеного будівництва є лише сукупністю належних забудовнику будівельних матеріалів. І, скажімо, наявність судового рішення про визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на новостворену річ – об’єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні ст. 181 та ч. 2 ст. 331 ЦКУ.

І податківці у категорії 106.02 ЗІР нагадали, що згідно з ч. 2 ст. 331 ЦКУ право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

У цій же категорії контролери наголосили, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності така особа може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону (ч. 3 ст. 331 ЦКУ).

Тож об’єкти незавершеного будівництва не визначені ПКУ як об’єкти оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.