Оренда нерухомого майна у фізособи

У статті «Оренда приміщення: облік комунальних послуг» ми розглянули юридичні підстави, облік та оподаткування операцій з компенсації комунальних послуг за договором оренди нерухомості.

У цій статті ми розглянемо нюанси обліку компенсації комунальних послуг при оренді приміщення у фізособи.

Найм приміщення: загальні положення

Відповідно до ст. 793 ЦКУ договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладають у письмовій формі. Якщо договір такого найму з фізособою укладають строком на три роки і більше, то він має бути нотаріально посвідченим.

Розмір орендної плати встановлюють сторони договору, зазвичай, у фіксованій сумі. Крім того, сторони договору можуть передбачити перегляду розміру плати за оренду, періодичність такого перегляду. За договором плату вносять щомісячно, але договором можуть бути встановлені інші терміни внесення плати. Нагадаємо, що відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦКУ наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Оренда нерухомості: ПДФО та військовий збір

Об’єкт оподаткування за договором оренди нерухомості визначають виходячи з розміру орендної плати, зазначеної у договорі оренди, але не менше мінімальної суми орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди (пп. 170.1.2 ПКУ).

При цьому орієнтуються на Методику визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затверджену постановою КМУ від 29.12.2010 р. № 1253 (далі – Методика № 1253).

Згідно з Методикою № 1253 мінімальну суму орендного платежу за нерухоме майно обчислюють виходячи з мінімальної вартості місячної оренди 1 квадратного метра загальної площі нерухомого майна за такою формулою:

П = З × Р

де П – мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно у гривнях;

З – загальна площа орендованого нерухомого майна у кв. метрах;

Р – мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна з урахуванням його місцезнаходження, інших функціональних та якісних показників, що встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розміщене зазначене майно, у гривнях.

Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначають з огляду на розмір орендної плати, зазначений у договорі оренди.

Дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування) включають до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу орендодавця – платника податку (пп. 164.2.5 ПКУ). У разі оренди нерухомого майна, яке належить фізичній особі, орендар (суб’єкт господарювання) є податковим агентом.

Доходи від надання в оренду об’єктів нерухомості оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) (пп. 170.1.4 ПКУ):

• ПДФО – за ставкою 18% (п. 167.1 ПКУ);

• військовим збором – за ставкою 5% (пп. 1.3 п. 16¹ підрозд. 10 розд. XX ПКУ).

При нарахуванні або виплаті орендного доходу на користь орендодавця – фізособи орендар (суб’єкт господарювання, як податковий агент) має нарахувати та утримати ПДФО і військовий збір. База оподаткування визначається виходячи з фактично нарахованого доходу на підставі договору оренди, але не менше суми мінімального орендного платежу.

Дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування) включають до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу орендодавця – платника податку (пп. 164.2.5 ПКУ).

ПДФО та військовий збір сплачують одночасно з виплатою доходу при безготівковому перерахуванні орендної плати (пп. 168.1.2 ПКУ). Разом з платіжним дорученням на перерахування орендної плати до банку передають платіжне доручення на перерахування податку до бюджету. При виплаті орендної плати готівкою ПДФО та військовий збір сплачують до бюджету протягом трьох банківських днів з дня, що настає за днем виплати орендної плати готівкою з каси (пп. 168.1.4 ПКУ).

Може статися, що орендар дохід орендодавцю нарахував, але не виплатив. Тоді відповідно до пп. 168.1.5 ПКУ ПДФО та військовий збір, які підлягають утриманню з такого нарахованого доходу, підлягають перерахуванню до бюджету податковим агентом у строки, встановлені для місячного податкового періоду. А саме, протягом 30 календарних днів, що настають за останнім днем звітного місяця.

Суму доходів, які виплачують на користь орендодавця на підставі договору оренди, податковий агент зазначає у додатку 4ДФ до Податкового розрахунку з ознакою доходу «196».

Особливості щодо відображення в додатку 4ДФ доходу від надання майна в оренду див. тут.

Оренда нерухомості: комунальні платежі

При оренді нерухомості виникають запитання щодо відображення та оподаткування оплати комунальних послуг (постачання електричної енергії, теплоенергії, холодного та гарячого водопостачання, каналізації тощо), а також їх компенсації їх орендодавцю.

На практиці можливі декілька варіантів.

Вартість комунальних послуг входить до орендної плати

У цьому випадку сторони зазначають у договорі оренди, що комунальні платежі, а також послуги зв’язку, охорона тощо не відшкодовуються орендарем окремо, а є складовою орендної плати. Тобто компенсація комунальних послуг оподатковуються у складі орендної плати під час її виплати і орендар – податковий агент з усієї цієї суми утримує ПДФО (18%) та військовий збір (5%). Отже сума компенсації буде зменшена на розмір цих утримань.

Зверніть увагу, що за такого варіанту розмір орендної плати не може бути фіксованим, адже вартість комунальних послуг не є постійною величиною з ряду причин. Тож сторонам договору прийдеться кожного разу при виплаті за оренду переглядати орендну плату.

Комунальні витрати орендодавцю відшкодовують окремо

У такому разі у договорі оренди зазначають, що плата за комунальні послуги не входить до складу орендної плати. Орендар, у порядку передбаченому договором, відшкодовує комунальні послуги орендодавцю окремо від орендної плати. Завважимо, що виплата доходу фізособі – орендодавцю у вигляді сум комунальних платежів є оподатковуваним доходом фізособи – орендодавця. Податковий агент – орендар у додатку 4ДФ до розрахунку суму сплачених комунальних платежів за спожиті ним комунальні послуги, яка згідно договору оренди не включається до орендної плати, та відшкодовується фізособі – орендодавцю, відображає як дохід отриманий у вигляді додаткового блага за ознакою «126».

Комунальні послуги орендар оплачує самостійно

У цьому випадку орендар укладає договори з постачальниками відповідних комунальних послуг і оплачує їх самостійно. Тож у орендодавця відсутній оподатковуваний дохід, адже кошти за комунальні послуги він не отримує.