Податківці в ЗІР зазначають: Відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ, звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів. У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) означає: а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника; б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника. У цьому підпункті перше постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва/девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт.

Консультація ДПС в ЗІР за посиланням: https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=39416

Отже, якщо продаж квартири, яка вже є в складі основних засобів, не є першим постачанням житла, то така операція звільняється від ПДВ.

В такому випадку за правилом першої події потрібно скласти ПН на операції, звільнені від ПДВ, базою оподаткування буде договірна вартість квартири.

Якщо при придбанні квартири був вхідний ПДВ-кредит і квартира використовувалась в господарській діяльності, то при продажу, в періоді продажу потрібно нарахувати компенсуюче ПДВ за пп. «б» ст. 198.5 ПКУ. Нараховується компенсуюче ПДВ, тому що квартира використана у звільнених від ПДВ операціях. База нарахування – залишкова вартість квартири, станом на початок звітного періоду продажу.

Щодо відображення в декларації. Пільгові постачання з ПДВ відображаються в рядку 5 та 5.1 декларації. Також подається Додаток 4 і заповнюється таблиця 2.Також, оскільки в місяці продажу виникають одночасно оподатковувані та неоподатковувані операції, потрібно робити розподіл ПДВ кредиту за придбаннями подвійного призначення - за правилами по ст. 199 ПКУ. Розраховується частка в Додатку 5 до декларації - рядок 2 таблиці 1, складається ПН по ст. 199.1, вказується сума в рядку 4.1 Декларації з ПДВ. У грудні 2025 року робиться річний перерахунок частки і коригується ПН.Детально про разові неоподатковувані операції в матеріалі: https://avs.ua/#/subscription/39/155/section_lesson/1574?fragment=26609